Úrokové sadzby hypoték zažili v priebehu roka 2022 enormný rast. Zatiaľčo vo februári 2022 sa pohyboval priemerný úrok na úrovni 1,03%, o 13 mesiacov neskôr je tento úrok na úrovni 3,63%. Domácnosti, ktoré chceli v prvom kvartáli 2023 načerpať hypotéku v rovnakej výške ako v prvom kvartáli 2022, tak museli mesačne platiť o 29% viac na ich splátke. V prípade, že si chceme zachovať mesačnú splátku v rovnakej výške ako v prvom kvartáli 2022, sa naša kúpna sila na realitnom trhu zníži o 21%. Znamená to, že si už nemôžeme vziať hypotéku v objeme 180 tis. eur, ale len v objeme 142 tis. eur. Vzhľadom na to že medziročná inflácia na Slovensku začiatkom roka 2023 dosiahla 15,4%, zatiaľčo reálne mzdy klesli medziročne o 6%, je optimistické očakávať, že si domácnosti budú schopné načerpať hypotéky v rovnakých výškach ako v predchádzajúcich rokoch, a dovoliť si platiť takmer o tretinu vyššie mesačné splátky.
Pri analýze cien nehnuteľností je potrebné rozlišovať ich reálny rast (očistený o infláciu) od nominálneho rastu. Na Slovensku sa od roku 2009 zvýšili ceny nehnuteľností o 96%, ak však očistíme tento nárast o infláciu zistíme, že nehnuteľnosti reálne stúpli „len“ o 44%. Nakoľko ceny nehnuteľností začiatkom roka 2023 stagnujú, zatiaľčo sa inflácia dostáva na nové maximá, môžeme usúdiť, že reálne ceny nehnuteľností klesajú od začiatku roka dvojciferným tempom, aj keď ich nominálna hodnota zostáva rovnaká. Takto argumentujú v súčasnosti aj mnohí developeri pri otázkach, či plánujú znižovať ceny bytov, keď hovoria, že oni už prakticky poskytujú zľavy tým, že nezvyšujú ceny bytov o infláciu.
V nominálnych cenách nehnuteľností v blízkej budúcnosti Tomáš Cár neočakáva cenový rast. Dopyt po vlastnom bývaní je však naďalej veľký a vďaka tomu predpokladá v nasledujúcich rokoch tieto 2 veci:
- V najbližšom období očakávame zvýšený záujem o nájomné bývanie, ktoré umožní mnohým domácnostiam dostať sa k vlastnému bývaniu, a zároveň tak preklenúť nepriaznivú dobu vyšších úrokových sadzieb, či horšiu dostupnosť hypoték.
- Nasledovať bude obdobie, počas ktorého predpokladáme návrat inflácie bližšie k dlhodobému priemeru sprevádzaný poklesom úrokových sadzieb, čo prispeje k vyššej dostupnosti hypoték, vďaka ktorým si ľudia budú opäť môcť kúpiť vlastný byt.
