Analýza: Nájom alebo hypotéka?

Zatiaľčo ceny bytov v poslednej dekáde výrazne stúpali, nájmy na Slovensku sa podľa údajov Eurostatu za posledných 12 rokov zvýšili len o 10%, čo je najmenej spomedzi krajín V4. Výrazný nepomer v cene bytu a príjmu, ktorý dokáže generovať, je jedným z dôvodov, prečo nájomné bývanie na Slovensku zatiaľ veľmi neláka inštitucionálnych investorov. Je možné to čiastočne vysvetliť tiež vysokým percentom ľudí, ktorí preferujú bývanie vo vlastnom dome alebo byte (podľa Eurostatu na Slovensku v roku 2022 až 93%).

Bývanie vo vlastnom si ľudia mohli dovoliť aj vďaka ére hypoték s nízkymi úrokmi. Rast úrokových sadzieb od začiatku roka 2022 so sebou okrem ochladenia trhu s nehnuteľnosťami priniesol aj významné navýšenie mesačných splátok. Ak by sme si chceli vo februári 2023 kúpiť v Bratislave byt, mesačná splátka hypotéky by nás podľa údajov NBS vyšla o 38% drahšie ako nájomné toho istého bytu bez energií. Trend z posledných rokov, kedy sa stále viac domácností presúvalo do vlastného bývania sa tak môže v nasledujúcich rokoch otočiť v prospech nájomného bývania.

V analýze cien nájmov bytov portálu nehnutelnosti.sk v júni 2023 sa 365. banka bližšie zamerala na jednotlivé kraje na Slovensku a výšku nájomného pre dvojizbové byty s rozlohou cca. 40m2, vrátane energií. Na prvý pohľad sa môže zdať, že bývanie v podnájme je najdrahšie v Bratislavskom kraji, kde sa priemerná cena za m2 pohybuje okolo 15€, a najlacnejšie v Banskobystrickom, kde cena na m2 predstavuje 11€. Z detailnejšej analýzy pomeru výšky nájmu k mediánovej čistej mzde v danom kraji vyplýva, že v Bratislavskom kraji vynaloží pracujúci človek na nájomné takmer najnižšiu časť svojho čistého príjmu, a to 45%. Opačne je to na východnom Slovensku, kde sa cena za m2 pohybuje síce o 3€ nižšie ako v Bratislave, no v pomere ku príjmu je nájomné v Prešovskom kraji o 10% drahšie, a v Košickom o 8% drahšie ako v Bratislavskom kraji. Toto relatívne porovnanie nájmov poukazuje aj na regionálne rozdiely v mzdách na Slovensku.

Očakávania budúceho vývoja: Kým na Slovensku v roku 2013 hypotéku vlastnilo len 9% vlastníkov bytov, koncom roka 2021 sa tento pomer vyšplhal na 25,8%. Každý štvrtý vlastník bytu na Slovensku má aj hypotéku, čo je najviac spomedzi všetkých krajín V4. Množstvo z týchto bytov bolo kupovaných ako investičné aktíva v podobe nájomných bytov. V rokoch 2024 a 2025 však končí fixácia viac ako 40% hypoték na Slovensku, čo zapríčiní aj zmenu v mesačnej splátke hypotéky (smerom nahor). Táto zmena v mesačnej splátke môže v prípade investičných bytov zintenzívniť tlak na ďalšie zvyšovanie ceny nájmov.